【财经分析】阶段调整无碍机构持续看多 REITs布局建议挖掘韧性板

　　近期，国内基础设施公募REITs的2023年四季报陆续出炉。可以看到，REITs底层资产各板块内外部之间均呈现出了明显的分化特征。

　　分析人士认为窄带随机振动，在国内新旧动能切换的大背景下，REITs二级市场的上行依旧需要“基本面稳健+增量资金”的配合。对于投资机构而言，后续建议关注高分红、盈利改善主体的配置机会，挖掘韧性板块。

　　纵览近期陆续出炉的2023年四季报，不难发现，国内基础设施公募REITs的底层资产经营延续分化态势，板块间的修复节奏受到经济周期等因素的持续影响，且部分项目压力尚存。

　　举例而言，高速公路REITs同比保持修复态势，但个别项目的通行费收入不及预期；产业园REITs板块内部分化较大，工业厂房表现相对较优，另有部分项目租金水平承压下行，一二线城市资产经营延续分化格局；能源类REITs的经营表现同样大相径庭，各类型发电基础设施的经营表现由于电力收入构成不同而有所分化，其中燃气发电项目在全年天然气供应总额限定的背景下，四季度用量降低导致盈利波动加剧挤压梁。而与上述板块相较，2023年四季度物流仓储REITs基金的收入环比基本持平柴油机，经营凸显韧性；保租房REITs经营稳健，资产的强抗周期性特征支撑业绩表现相对稳定。

　　“随着2023年底层资产运营成绩单的发布，各板块REITs资产实际运营情况与招募说明书相对乐观预期的对比直接影响了市场情绪。”一位机构交易员在接受记者采访时指出，“尤以嘉实京东仓储基础设施REIT为例，开年以来该产品的累积跌幅已近30%，领衔行业跌势。究其原因，项目底层资产续约降租——续约租金较旧租约下降13.16%，对市场情绪构成了极大的冲击。”

　　当然，除了底层资产项目运营业绩不达预期，引发机构忧虑之外，当前市场整体流动性相对较弱也对REITs的二级市场表现构成了负面袭扰。

　　“在宏观经济基本面修复不及预期、部分项目业绩承压的大背景下，当前投资人多保持谨慎观望态度，这导致整体市场流动性不足、换手率较低。”上述交易员坦言，“风险厌恶心态的存在，致使部分机构的赎回或调仓行为很容易被动放大，即引发价格负反馈循环。”

　　“个人认为，当前REITs市场的整体波动，是一种定价逻辑的深度重构，该过程会让市场更加贴切地反应风险溢价和投资价值，促使企业更加关注底层资产的运营管理水平。”一位原始权益人向记者表示，“市场估值经过前期的消纳，部分项目在审慎增速假设下的潜在长期回报率较股债已具备吸引力。简而言之，REITs作为高分红另类资产的配置价值正进一步凸显。”

　　来自国金证券固收团队的研究观点亦指出，尽管REITs上市以来的相对估值偏高，可目前已回落至较低水平。

　　“眼下，尽管部分REITs项目的底层资产在经营层面依旧承压，但就可供分配金额完成度的视角来看，除部分高速和个别产业园项目外，大部分公募REITs的可供分配金额完成度已基本达标。”中信证券首席经济学家明明认为，“鉴于资产间的表现各异，则板块的系统性回调或意味着存在超跌标的的挖掘机会。站在当前时点，市场呈现磨底波动态势，公募REITs强制高分红的特征料将在大类资产配置中逐步凸显，建议投资者可择时布局抗周期特征明显的资产，例如保障房、生态环保和能源；同时关注价格出现超跌、现金分派率合适、经营仍有一定保障的资产，包括部分高速公路编织形式、仓储物流、工业厂房，以及部分二线产业园。”

　　“个人建议，可由防御视角和高分红视角着手凯时官方网站，择优配置法面压力角。”前述交易员称，“一方面，可关注兼具业绩稳定、逆周期和抗跌属性的稳健资产。例如保租房REITs，该板块产品上市以来的出租率、租金收缴率均维持在较高水平，随着政策红利持续释放，叠加资产扩容，板块有望延续平稳运营态势。另一方面叶片出口角，可关注供需不平衡背景下具有高分红属性的REITs产品。事实上，在高息资产欠配背景下，险资转动导杆机构、FOF基金有望加大对高分红资产——REITs高速公路板块和能源基础设施板块的配置。”

　　大部分受访的业界专家判断，现阶段REITs的下跌具有暂时性和周期性，展望后市不必过于悲观。毕竟，大部分已上市公募REITs的底层资产“成色十足”，后期伴随宏观基本面的稳步复苏，待其造血能力回升后，REITs项目的长期投资价值不容小觑。

　　“我们认为，REITs市场的结构性调整大概率已近尾声。”中金公司研究部不动产与空间服务分析师孙元祺说，“当然，未来是否有多元化资金的进一步准入，会成为影响市场表现的重要因素，否则即便价格已经运行至更具安全边际的水平，也可能因为存量投资者的同质化行为而难以扭转市场轨迹。”

　　不过，有公开数据显示，截至目前，已有255只FOF可投资REITs资产，占全市场FOF产品总数的一半以上。

　　“FOF基金将带来更多的潜在增量资金入场，缓解流动性压力。”前述原始权益人表示，“资金‘活水’的引入有利于REITs市场恢复活力，从而起到投资‘稳定器’的作用。向后看，公募REITs的长期投资价值将获得进一步凸显。”

　　总而言之，随着顶层制度、税收政策支持、扩募落地等发展框架的不断完善，叠加各类市场主体和增量资金的入场，以及底层资产种类和数量的持续增多，公募REITs作为盘活存量资产的重要工具，其发展前景依旧可期，建议投资者持续关注。