戴德梁行：杭州写字楼商业市场弱复苏 2024年将全面提质焕新

　　从土地供应表现来看，2023年杭州土地市场整体供求同比下滑，整体成交量涨价跌；产业企业进入土地市场，底价拿地建设总部。杭州近两年重点进行产业发展，引导地方头部、大型企业拿地建设总部，发展产业生态圈，除商业用地外，还包括产业类用地，政府定向客户拿地建设总部，如杰丰服装、巨杰集团、毛戈平、蚂蚁等，这类企业建设总部后无法消化全部面积，未来将进入办公租赁市场，带动市场竞争。在市场下行期，国企央企的资金优势愈发明显，未来仍将是杭州重要的拿地力量之一。

　　租赁市场方面，2023年全市甲级写字楼存量攀升至645.4万方，供应保持高位，市场规模再攀升。而需求减弱叠加供应积压，年内租金持续下调，截至第四季度，全市租金下探至3.99元/平方米/天，整体租金较2022年同比下降1.5%。降价让惠成市场主流，存量去化速率趋缓。行业需求方面，TMT以29%的占比位列需求首位，细分产业向软件开发、直播类倾斜。其次，专业服务类需求占比24%，以银行、保险为代表的金融业租户需求稳固，占比13%，与专业服务产业倾向布局核心区位，如钱江新城、钱江世纪城等。

　　销售市场方面，大宗交易市场萎靡，依靠政府飞地、平台托底为主，2023年，全市共录得10宗物业大宗资产交易，相较去年交易宗数上升，交易总额有明显回落。大宗交易市场萎靡，非市场化行为频现，均为政府、国企平台，无自用购买客户，政府及国企央企成交面积占比从2022年的35.7%攀升至2023年的100%，购买楼宇未来将作为国企资产对外租赁。

　　相较于2020-2023年，杭州甲级办公井喷交付的情况，2024年优质办公的入市速度逐步放缓，重点甲级项目预计于2025年交付入市。未来几年，甲级办公将同时受到需求萎缩和新增乙级办公、商务园区办公的冲击（2023年杭州主城区乙级/园区办公交付约200万平方米）。杭州办公市场面临供需失衡局面，未来新增入市项目的去化周期被拉长，租金上涨空降将受挤压。

　　戴德梁行杭州公司项目及企业服务部发言人分析，2023年中国经济常态化发展，经济复苏之下，办公市场平稳发展，但恢复速率趋缓，新增供应创新高，新项目去化带动吸纳回弹，杭州办公市场面临供需失衡局面，未来新增入市项目的去化周期被拉长，租金上涨空间将受挤压。

　　戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示：“杭州办公市场正处于存量导向阶段，租户市场及经济变化背景下，企业对于楼宇选择更多，并且成本结构考量更加复杂，对于业主端在策略调整层面提出了更多的要求。十四五期间将是中国深化产业结构调整的关键时期，在经济保持稳定增长下，市场信心不足的问题将会随时间解决，届时市场预期得以改善，需求将得到恢复。”

　　2023是商业的新一轮起点，更是新挑战的开始，商业秩序更迭，在纷繁复杂的环境中，“复苏”是贯穿全年的主线，这是商业最大的信心和动力。围绕“复苏消费”，杭州积极出台促消费政策，发放消费券、举办购物节、打造夜经济、对消费进行补贴、允许商业外摆等一系列举措。

　　从全市商业开业情况和运营表现来看，杭城新开商业数量复苏，年轻力商业涌现，非标商业成功出圈。据戴德梁行数据统计，杭州2023年新开商业数量为16个，新开商业面积共计1,275,800平方米，相较于2022年新开商业面积增长率为88%。商业体百花齐放各具特色，特色街区商业表现突出，2023年新开特色街区商业数量5个，占2023年新开商业总面积31%。全市优质商业租金整体表现稳健，全市商业平均租金攀升至6.86元/天/平方米，相较于2022年增长率为1.5%。城市核心及非核心商圈租金均略有攀升，个别商圈受部分商业调整影响，租金维持下行趋势。优质商业空置率持续下降，全市商业平均空置率已降至8.34%，为近四年新低，人潮回归之下，商家预期消费转好，抢先“快跑”。

　　从杭州商业品牌动态及首店情况来看，商业体稳字当头，注重调铺的业态及品牌的质量升级消费复苏不及预期，下半年品牌拓店速度明显放缓。2023年杭州全市新开门店数量为550家，较2022年同比下降28%，新关门店数量为448家，较2022年同比下降14%。其中，零售与餐饮的新开及关闭数量占大比重，在新开门店中，零售数量为221家，餐饮数量为219家，关闭门店中，零售数量为176家，餐饮数量为167家。首店方面，2023年杭州首店数量增加221家，同比2022年上涨9%，首店品牌涵盖餐饮、零售、儿童亲子、文体娱、生活服务等各个主流业态，满足大众化的消费需求，紧跟消费新潮流。新开首店48%集中于市级商圈，城市级商圈依旧是首店进驻的不二之选，武林商圈首店数量为44家，收割力反超湖滨。但在首店多点开花的高潮下，过去三年杭州引进的731家首店中，目前54%正常营业，高淘汰率已成为杭州“首店通病”。此情况下，首店应进行从“量变”到“质变”的转型，寻求高品质增长。商场仍需根据自身特色，引入合适自己的首店组合，才是完美的吸金法则。而首店本身也该利用功能创新、业态复合或跨界创新，衍生出新消费，结合在地文化元素等创新措施。

　　展望2024年，我们有望迎来NEO PARK-未来里、芳正国际广场、亚奥万象天地等诸多重磅项目的入市，预计新开数量预计为23个，共计面积为1,678,000平方米，存量商业将突破1500万方。在商业内卷化的当下，特色成“刚需”，商业如何标新立异成为看点。在消费态度上，随着消费观念的趋于理性，消费者在购买行为上也发生变化，消费者热衷于寻找消费最优解。

　　戴德梁行杭州公司项目及企业服务部发言人分析，当下消费市场真正发生的既不是单纯的升级，也不是简单的降级，而是分层。顺应消费分层这一主流趋势，面对越来越年轻化的消费客群，消费者回归理性消费。商业体需做好以下两点：第一需做好客群细分,第二清晰洞察消费者真实需求。

　　戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示：“展望2024年，杭州商业首要任务是激发消费潜力，推动商业从复苏转向增长持续扩大。伴随着政府出台更多更精准的促销费政策，2024杭州商业市场表现预期将保持稳中向上整体态势。面对越来越年轻化且务实的消费，2024年，创新比什么都重要。模式的创新、理念的创新、定位的创新、场景的创新和运营手段的创新，才能真正成为读懂消费者的商业。”

　　戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示：“2023年杭州整体经济保持稳中向上的态势。亚运会、良渚论坛推动杭州城市综合能级和国际影响力显著提升，城市国际化发展进入了重要&窗口期。2024年的杭州将推进数字经济二次攀登，奋力开创“勇攀高峰、勇立潮头”新局面，未来可期可待。”

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